Viele haben beim Kauf ihres lang ersehnten Eigenheims zum ersten – und vielleicht auch zum einzigen – Mal Kontakt mit einem Notar. Und tatsächlich ist das Immobilienrecht ist ein absoluter Kernbereich der notariellen Tätigkeit. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass sich das Bild des Notars, der am laufenden Band Standardverträge vorliest, im Bewusstsein vieler Menschen verankert hat. Unsere Berufspraxis sieht natürlich ganz anders aus.
Der Immobilienkauf: ist jeder Vertrag gleich?
Das berühmte „Vorlesen“ ist ein wichtiger und sogar gesetzlich vorgeschriebener Teil des Immoblienkaufes. Die meiste Arbeit passiert aber im Vorfeld – und im Hintergrund. Kaum ein Kaufvertrag gleicht dem anderen. Ihr Notar überprüft zunächst sogfältig das Grundbuch: stehen dort etwa noch Nießbrauchs-, Rückforderungs- oder Rentenrechte für frühere Eigentümer eingetragen? Lasten auf dem Grundstück noch Hypotheken oder Grundschulden für die Bank? Muss der Grundstücksverkauf (häufig z.B. bei landwirtschaftlichem Grund) durch eine Behörde genehmigt werden? Um all diese Themen kümmert sich der Notar, bevor er für Sie einen individuellen Vertragsentwurf ausarbeitet.
Oft handelt es sich beim Kaufobjekt gar nicht um ein Grundstück. Beim Kauf und Verkauf von Wohnungs- oder Teileigentum (Eigentumswohnungen, Geschäftseinheiten) stellen sich einige zusätzliche Fragen. Unter anderem gibt es hier immer eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die bestimmt, was der Zweck des Eigentums ist, in welcher Weise das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf, wer die Kosten von Sanierungsmaßnahmen (z.B. Zentralheizung) trägt und welche Wohngelder gezahlt werden müssen. Übrigens sind auch diese Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen das Werk eines Notars, der hierzu individuell und maßgeschneidert berät.
Ähnliches gilt bei Verträgen über Erbbaurechte – umgangssprachlich auch als „Erbpacht“ bezeichnet. Typischerweise gilt es hier, komplexe Regelungen über Erbbauzinsen oder Vorkaufsrechte zu beachten. Meistens muss auch der eigentliche Grundstückseigentümer einem solchen Vertrag zustimmen – auch darüber macht sich Ihr Notar Gedanken.
Was geschieht nach der Beurkundung?
Nach dem klassischen „Vorlesen“ ist die Arbeit Ihres Notars noch lange nicht zu Ende. Er holt zum Beispiel die Zustimmung anderer Personen oder Behörden ein, falls diese für den Immobilienkauf erforderlich sind. Oder er tritt in Kontakt mit allen Banken, die noch im Grundbuch vermerkt sind: sollten an der Immobilie noch aktive Kredite abgesichert sein, kümmert sich Ihr Notar darum, dass der Kauf trotzdem reibungslos über die Bühne gehen kann.
Sind all diese Dinge „in trockenen Tüchern“, so teilt der Notar dem Immobilienkäufer mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist – falls die Vertragsschließenden sich nicht (ausnahmsweise!) auf etwas anderes geeinigt haben. Erst, wenn der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, schreibt der Notar das Eigentum im Grundbuch um. Bis dahin steht der Käufer aber nicht ungesichert da. Er bekommt nämlich vorläufig eine sogenannte Auflassungsvormerkung – gewissermaßen eine „Reservierung“ – im Grundbuch eingetragen. So sind alle Vertragsparteien gegen Risiken abgesichert und können beruhigt den vielleicht „größten Vertrag ihres Lebens“ unterzeichnen.
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